AG München, Urteil v. 08.01.2016 – 461 C 19626/15

Das AG München stellte in einer aktuellen Entscheidung fest, dass dem Vermieter zumindest alle 5 Jahre ein Besichtigungsrecht seiner vermieteten Wohnung zustehe, um sich von der ordnungsgemäßen Nutzung seines Eigentums überzeugen zu können. Ein solches Besichtigungsrecht besteht aber auch bei vorliegenden eines berechtigten Interesses des Vermieters.

Im vorliegenden Fall, bat eine Vermieterin ihren Mieter um Erlaubnis, die vermietete Wohnung besichtigen zu dürfen, nachdem mehrere Hausbewohner sich über üblen Geruch aus der besagten Wohnung beschwerten. Auch auf mehrfaches Bitten der Vermieterin, weigerte sich der Mieter eine Wohnungsbesichtigung zu dulden und bestritt eine Geruchsbelästigung.

Die Vermieterin klagte sodann auf Duldung der Wohnungsbesichtigung durch den Mieter und bekam Recht.

Grundsätzlich dient die Wohnung dem Mieter als Rückzugsort. Entsprechend hat dieser auch das Recht in seinen vier Wänden in Ruhe gelassen zu werden und nicht durch unmotivierte Kontrollen des Vermieters beeinträchtigt zu werden.

Besteht jedoch ein berechtigter Grund des Vermieters kann dieser grundsätzlich eine Besichtigung verlangen. Ein solcher berechtigter Grund liegt insbesondere dann vor, wenn klare Anhaltspunkte dafür gegebenen sind, dass der Eintritt eines Schadens bevorsteht. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn starke Geruchsbelästigungen aus der Wohnung, eine Schimmelbildung nahelegen.

Einem Vermieter kann also niemals dauerhaft das Kontrollrecht seines Eigentums abgesprochen werden. Er muss die Möglichkeit haben, sich vom Zustand der Wohnung zu überzeugen und bei Bedarf auch entsprechende Maßnahmen zur Erhaltung der Bausubstanz treffen zu können.

Das AG München führte weiter aus, dass es sich bei einer Besichtigung nach 5 Jahren Mietdauer, auch um keine unzulässigen Routinekontrolle oder anlasslose Besichtigung handle, sondern einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Mietobjekts entspräche.

Der Mieter wurde daher zur Duldung der Wohnungsbesichtigung durch die Vermieterin verurteilt und hatte zusätzlich die außergerichtlichen Anwaltskosten der Vermieterin zu tragen.